Wohnungsleerstand wird wieder zunehmen

Dresden, 8. November 2011. Das "Wohnungsbaumonitoring 2011" der Sächsischen Aufbaubank (SAB) liest sich wie ein Strategiepapier für Görlitz. Die kurzfristigen Trends und Perspektiven des sächsischen Wohnungsmarktes sind nicht mehr zu stoppen und werden, wie anzunehmen ist, vor allem in den sächsischen Grenzregionen durchschlagen.

Sächsischer Wohnungsmarkt durch staatliche Hilfen stabilisiert

Der im letzten Jahrzehnt durch die Wohnungsmarktakteure bewältigte Stadtumbauprozess war erfolgreich, denn der sächsische Wohnungsmarkt hat sich inzwischen spürbar stabilisiert, so die Einschätzung der SAB.

Durch die Landesrückbauförderung und das Bund-Länder-Programm „Stadtumbau Ost“ konnte der Wohnungsleerstand im sächsischen Wohngebäudebestand im letzten Jahrzehnt deutlich gesenkt werden. Allein die organisierte sächsische Wohnungswirtschaft reduzierte den Leerstand ihrer Mietwohnungsbestände seit 2002 von 19,2 Prozent auf 11,2 Prozent. Diese Unternehmen haben zu 85 Prozent den Rückbau von insgesamt rund 102.000 Wohneinheiten (Stand: Ende 2010) im Freistaat Sachsen getragen. Aus dem Bund-Länder-Programm „Stadtumbau Ost I“ wurden den sächsischen Stadtumbaugemeinden in der ersten Förderperiode 2002 bis 2009 Rückbaumittel in Höhe von 391,3 Millionen Euro zugesagt. Zusätzlich hat der Freistaat Sachsen im Rahmen von Landesrückbauprogrammen Mittel ohne Einschränkung auf festgesetzte Fördergebiete zur Verfügung gestellt: Zwischen 2000 und 2010 wurden dafür Fördermittel in Höhe von fast 52 Millionen Euro bereitgestellt.

Hoher Leerstand

Dennoch ist der Leerstand nach wie vor hoch, insbesondere im privaten Sektor. Dessen Anteil am gesamten Rückbauvolumen beträgt seit 2008 konstant nur etwa 9 Prozent. Zudem ist der Rückbau seit 2008 ins Stocken geraten, u.a. weil das Abbruchpotenzial nach dem flächenhaften Abriss der letzten Jahre inzwischen stark diversifiziert ist.

Stadtumbau Ost II soll Innenstädte stärken

Das im Jahr 2009 beendete Programm „Stadtumbau Ost I“ (Auszahlung bis 2013), wird, angepasst an neue Erfordernisse, als „Stadtumbau Ost II“ seit 2010 bis 2016 fortgeführt (Auszahlung bis 2020). Das neue Programm zielt auf die Belebung der Innenstädte und die Einbeziehung der Privateigentümer in den Stadtumbau. Es besteht wie bisher aus den Programmteilen „Aufwertung“ und „Rückbau“, wobei mindestens die Hälfte der Mittel zur Aufwertung zu verwenden ist.

Wohnungsleerstand wird wieder zunehmen

Die in den kommenden Jahren verfügbaren Rückbaumittel des „Stadtumbau Ost II“ reichen jedoch nur für den Abriss von weiteren knapp 50.000 Wohnungen - zu wenig, um den jetzigen Stand zu halten. Durch den sich abzeichnenden Rückgang der Wohnungsnachfrage wird der Leerstand in fast ganz Sachsen (außer Dresden und Leipzig) wieder zunehmen: allein bis 2020 um mindestens 150.000 Wohnungen.

Gründe dafür sind der enorme Bevölkerungsrückgang und die sinkende Anzahl der Privathaushalte. Nach aktuellen Prognosen geht die Bevölkerung des Freistaates Sachsen von heute 4,2 Millionen Einwohnern bis zum Jahr 2020 auf ca. 3,9 Millionen zurück. Die Abnahme der Privathaushalte wird für den Zeitraum 2007 bis 2020 auf 6 bis 8 Prozent prognostiziert. Deshalb muss der geordnete Rückbau von Wohngebäuden weiter forciert werden.

Herausforderung für die Kommunen

Die Kommunen müssen sich auf eine Vielzahl uneinheitlicher, kleinräumiger Wachstums- und Schrumpfungsprozesse einstellen. Die Fortsetzung des Programms „Stadtumbau Ost“ sowie die Schwerpunktsetzung der Landeswohnungsbauförderung auf eine nachhaltige Entwicklung von Siedlungsstrukturen setzen dabei positive Zeichen.

Investitionsschwerpunkt: Wohnungsbestand der Innenstädte

Die Zukunft gehört auch im Hinblick auf die Infrastrukturkosten den Innenstädten. Der Investitionsschwerpunkt im Wohnungsbau liegt im Bestand. Dabei ist der altersgerechte Umbau ebenso bedeutsam, wie die Maßnahmen zur energetischen Sanierung. Dafür leisten die Wohnraumförderprogramme „Mehrgenerationenwohnen“, „Energetische Sanierung“ und „Wohneigentumsbildung“ des Freistaates Sachsen wichtige Beiträge, so die SAB.

Angesichts der geringer werdenden Mittel für die künftige Städtebauförderung ist die Verzahnung des Programms „Stadtumbau Ost II“ mit den Programmen der Landeswohnungsbauförderung vorteilhaft. Städte und Investoren könnten die seit August 2009 geschaffene Möglichkeit der Kombination von Wohnraum- und Städtebauförderung für die Aufwertung innerstädtischer Gebäudesubstanz noch stärker nutzen.

Altengerechter Wohnraum erforderlich

Heute ist bereits jeder vierte Sachse älter als 65 Jahre, 2030 wird es jeder dritte sein. Durch diese Veränderung der Altersstruktur muss sich der Wohnungsbau auf die Bedürfnisse einer älter werdenden Bevölkerung mit entsprechenden Wohnraumangeboten einstellen. Nicht nur angemessener, sondern auch bezahlbarer Wohnraum im Alter wird in Sachsen zunehmend zur Herausforderung: Dem Bericht zufolge stagniert das durchschnittliche Haushaltseinkommen, während sowohl die Anteile der Bevölkerungsgruppen mit hohem als auch die mit niedrigem Einkommen steigen.

Die Zahl der Rentner, denen nur noch die Grundsicherung zur Verfügung steht, wird zunehmen und demzufolge auch die Nachfrage nach altengerechten Ein- und Zweiraumwohnungen.

Wie weiter?

Während vor zehn Jahren der Wohnungsleerstand in einzelnen Stadtteilen größerer Städte konzentriert war, ist er heute stärker verteilt, in Städten wie in Dörfern. Der Rückbau in der Fläche ist deshalb ebenso wichtig, wie die Aufwertung der Innenstädte.

In Schrumpfungsregionen könnten die Kommunen bei der nachhaltigen Entwicklung ihrer Siedlungsstrukturen mit der Neuauflage eines auf Schrumpfungsräume zielenden Landesrückbauprogramms unterstützt werden. Den Bedarf einer Rückbauförderung außerhalb der Stadtumbaugebiete hat die mehrfache Überzeichnung des im Jahr 2009 kurzzeitig aufgelegten Landesrückbauprogramms für Einzelstandorte aufgezeigt.

Vollständige Fassung der Broschüre "Wohnungsbaumonitoring 2011":
https://www.sab.sachsen.de/ > SAB im Überblick/Publikationen

Blick in die Zukunft:
Im Jahr 2020 bingt die Corona-Pandemie neue Trendfragen hervor, denen sich Unternehmer stellen müssen.