Denkmalsanierung: Görlitzer Eigentümer scheitern oft an den Kosten

Görlitz, 1. Dezember 2022. Beim Spaziergang durch die Görlitzer Gründerzeitquartiere kann man sich des Eindrucks nicht erwehren: Die Sanierung ist ins Stocken geraten. Zuweilen finden sich mitten in auf modernen Standard gebrachten Straßenzeilen leerstehende Häuser, an denen sich offenbar nichts tut. Wie kann das sein? Von den Jugendstilbauten der Südstadt bis hin zu den Villen entlang der Goethestraße umfasst das Görlitzer Gründerzeitviertel eines der größten zusammenhängenden Historismus-Quartiere innerhalb der Bundesrepublik.

Instandhaltungs- und Genehmigungspflicht: Vor diesen Problemen stehen Eigentümer

Bis zur Wende war der Baubestand in eher schlechtem Zustand und teils dem Verfall preisgegeben, da es an einer grundlegenden Sanierung fehlte. Mittlerweile sind Tausende Görlitzer Altbauten mustermäßig saniert, denn das öffentliche Interesse an der Instandhaltung ist in der jüngeren Vergangenheit wieder gestiegen. Trotz dieser Fortschritte sind einige Gebäude im Görlitzer Bestand bis heute noch immer weit von einem optimalen Zustand entfernt, denn trotz steuerlicher Absatzmöglichkeiten und Zuschüssen scheitern viele Eigentümer und Eigentümergemeinschaften nicht nur bei Baudenkmalen an den teils hohen und weiter steigenden Sanierungskosten.

Wer sich für Investition in denkmalgeschützte Altbauten entscheidet, geht Verpflichtungen ein. Eigentümer erklären sich automatisch damit einverstanden, die bewahrenswerte Immobilie instandzusetzen und instandzuhalten. Die historische Substanz des Baudenkmals soll im Rahmen dieser Instandhaltungspflicht vor dem Verfall geschützt werden. Ordnet die Denkmalbehörde bestimmte Erhaltungsmaßnahmen an, so müssen jene unter Beachtung der gültigen Auflagen umgesetzt werden. Hierzu können beispielsweise Renovierungen und Sanierungsmaßnahmen gehören, falls offensichtlicher Erneuerungsbedarf besteht. Im Rahmen einer Zumutbarkeitsprüfung entscheidet sich, inwieweit dem Eigentümer oder der Eigentümerschaft die jeweils angeordneten Maßnahmen aufgebürdet werden können. Als Faustregel für die Zumutbarkeit gilt, dass der Erhaltungsaufwand im Einzelfall in gewisser Relation zum Immobilienwert zu stehen hat. Bei einer energetischen Sanierung wäre dies beispielsweise insofern der Fall, als dass Eigentümer durch die Maßnahme den Immobilienwert steigern und künftig außerdem Energiekosten sparen.

Tipp: Genehmigungspflicht beachten!
Die Sanierungspolitik im Hinblick auf Görlitzer Baudenkmale ist durchaus restriktiv. Was das historische Stadtbild stört, ist unzulässig. Das gilt beispielsweise für Photovoltaikanlagen auf historischen Dächern oder bestimmte Bausubstanzen bei der Wandsanierung. Grundsätzlich sind alle Sanierungs- und Umbaumaßnahmen an denkmalgeschützten Gebäuden genehmigungspflichtig. Werden Veränderungen bewilligt oder gar angeordnet, sind die Maßnahmen unter Einhaltung aller Auflagen oft teuer und aufwändig. Dies schreckt Eigentümer oft von eigentlich nötigen Schritten ab.

Auf der Suche nach günstigen Sanierungswegen trotz Sonderauflagen

Wer ohne die Zustimmung der Denkmalbehörde denkmalgeschützte Gebäude verändert, riskiert hohe Bußgelder und kann zum Rückbau gezwungen werden. Lohnen kann sich dieses Vorgehen nicht. Trotzdem sollten Görlitzer Eigentümer notwendige Sanierungen ihrer Altbauten nicht hinauszögern. Vor allem bei Feuchtigkeit in den Wänden müssen Wandsanierungen unter den entsprechenden Auflagen alsbald erfolgen, damit die Bausubstanz keinen weiteren Schaden nimmt und die Kosten nicht weiter ansteigen. Bei Denkmälern wie Fachwerkhäusern kann die Behörde im Rahmen einer genehmigten Sanierung Sonderforderungen wie den Verzicht auf zementhaltige Putze oder die Entscheidung für unauffällige Möglichkeiten der Dämmung stellen.

Viele Eigentümer und Eigentümergemeinschaften suchen verzweifelt nach möglichst zeitsparenden und wenig aufwändigen Umsetzungswegen, damit derartige Sondervorschriften bei Sanierungen nicht weiter ins Geld gehen. Sind die Gebäude vermietet, so sind in vielen Fällen smarte Einigungen mit den Mietern denkbar. Jene können Wände beispielsweise selbst dämmen, indem sie sie mit Rigips verkleiden. Oft werden solche Maßnahmen insbesondere auf der Innenseite von solchen Baudenkmalen, bei denen die Außenansicht zählt, problemlos genehmigt. Für die geleistete Arbeit können Vermieter Mietminderungen in Aussicht stellen und brauchen so nur indirekt für die Sanierungskosten aufzukommen. Auch die künftig niedrigeren Heizkosten können ein Anreiz für den Arbeitseinsatz der Mieter sein.

Finanztipp für Denkmaleigentümer:
Sanierungskosten für vermietete Denkmalobjekte lassen sich acht Jahre lang mit neun Prozent abschreiben. Danach ist vier Jahre lang eine steuerliche Geltendmachung mit sieben Prozent erlaubt. Außerdem erhalten die Investoren eine lineare Abschreibung auf den Kaufpreis, die bis zu 2,5 Prozent beträgt; für Selbstnutzer entfällt diese Abschreibungsmöglichkeit allerdings. Modernisierungskosten mit Innendämmung dürfen dafür über zehn Jahre mit neun Prozent abgeschrieben werden. Wichtig ist, dass die Maßnahmen nachweislich dem Denkmalerhalt oder der sinnvollen Gebäudenutzung dienen. Die Gestaltungsmöglichkeiten sollte man im Einzelfall mit einem Steuerberater besprechen.

Realisierungsbeispiel zur Denkmalsanierung mit Gipskarton

Trockenbau mit Gipskartonplatten ist eine relativ günstige und schnelle Möglichkeit zur Altbausanierung. Für geeignete Baudenkmale bietet sich die Lösung schon wegen der relativ einfachen Rückbaubarkeit an. Außerdem wird die historische Bausubstanz durch die Verkleidung mit Gipskarton nicht beschädigt. Aus diesem Grund wird die Maßnahme vielerorts leichter genehmigt als andere Sanierungsmöglichkeiten.

Leider sind die Wände in Altbauten oft schief. Außerdem ist alter Putz häufig lose. Daher muss der Untergrund in Altbauten vorab für Trockenbauarbeiten vorbereitet werden, so beispielsweise mit speziellen Grundierungen. Die Platten werden schließlich auf die richtige Größe zugeschnitten. Mit einem Bleistift wird der korrekte Wandabstand eingezeichnet, damit die Elemente an schiefen Altbauwänden als exakt senkrechte Fläche verklebt werden können. Zur Dämmung der Außenhülle – etwa bei denkmalgeschützen Fassaden oder solchen aus Klinker – eignet sich innen angebrachter Rigips mit seiner geringen Wärmeleitfähigkeit (Wärmedurchgangskoeffizient 0,35) gut. Die rückseitige Dämmschicht entsprechender Platten kann aus 40, 60 oder 80 Millimeter starkem Polystyrol-Hartschaum bestehen. Um Feuchtigkeitsschäden sowie Schimmel vorzubeugen, sollte zwischen dem Dämmstoff und dem Untergrund möglichst wenig Luft zirkulieren. Daher setzt man die Platten am besten im Punkt-Wulst-Verfahren an. Wärmebrücken lassen sich vermeiden, indem die an die Außenwand angrenzende Innenwände in die Dämmung einbezogen werden.