Wenn der Einzelhandel geht: Wer kommt?

Görlitz, 8. April 2022. Von Thomas Beier. Dass sich die Welt des Einzelhandels und auch die der Gastronomie rapide verändern, das sollte sich herumgesprochen haben. Manche jedoch scheinen sich die Augen zuzuhalten und auf Konzepte auf der Zeit des Wirtschaftswunders zu setzen.

Wodurch sollen Innenstädte in Zukunft attraktiv sein?

Wer sich mit der Entwicklung des Einzelhandels – und damit mit der Entwicklung der Innenstädte – beschäftigt, muss den Realitäten ins Auge sehen anstatt sich die Situation schönzureden.

Im Grunde ist in den ostdeutschen Cities im Zeitraffer abgelaufen, was sich in der alten Bundesrepublik in den Nachkriegsjahrzehnten entwickelt hatte. Die Innenstädte waren bis zum Zweiten Weltkrieg von gemischter Nutzung geprägt, hier wurde gewohnt und gearbeitet. Es gab Dienstleistungsunternehmen und in manchem Hinterhof sogar eine kleine Fabrik und natürlich den Einzelhandel, geprägt vom klassischen Ladengeschäft.

Mit dem wirtschaftlichen Aufschwung nach dem Krieg änderte sich das: Es entstanden die großen Warenhäuser und Bürokomplexe. Im Zuge des Neubaus verschwanden der Wohnungsbestand und Gewerbebetriebe, die nächtlichen Innenstädte wurden zu Geisterstädten. Im Zuge des aktuellen Wandels rächt sich das. Galeria Karstadt Kaufhof etwa schließt seit 2020 ein knappes Viertel der Standorte, eben hat die Hiobsbotschaft Halle (Saale) erwischt: Die beiden Häuser am Markt werden dichtgemacht.

Handelsimmobilien als Altlasten

Immobilienexperten stellt das vor Herausforderungen: Wie will man die Kaufhäuser, die als solche nicht mehr funktionieren, künftig nutzen?

Dabei ist mit älterer Kaufhaussubstanz noch eher etwas anzufangen als mit moderner, weil es hier Außenfenster gibt. Doch nicht überall lässt sich wie im einst berühmten Kaufhaus Schocken in Chemnitz ein staatliches Museum einquartieren. Und was will man mit moderneren, gewöhnlich fensterlosen Kaufhausbauten anfangen? Der Bedarf an riesigen Dunkelkammern und Gespensterbahnen ist sehr übersichtlich.

Spaß beiseite: Wie schwierig es ist, zügig ein neue Nutzung selbst für ein altes Kaufhaus zu finden, das noch weitgehend auf natürliche Beleuchtung setzt, zeigt auch das Kaufhaus Görlitz. 1913 eröffnet, 2009 geschlossen, 2013 an einen Investor verkauft, Wiedereröffnungsziel war das Jahr 2015. Um das Kaufhaus wirtschaftlich betreiben zu können, bedarf es Umbauten am denkmalgeschützten Objekt, was Zeit für Diskussionen und Genehmigungen frisst. Und dann auch noch die Coronakrise und nun die Folgen des Krieges in der Ukraine. Ob eine Wiedereröffnung vor 2024 gelingen kann, steht in den Sternen.

Handel verliert Rolle als Innenstadt-Attraktion

Klar muss jedoch sein: Die einst zugedachte Rolle als Zugpferd für den Görlitzer Innenstadthandel wird dieses Kaufhaus nie spielen – zu schnell verändert sich die Handelslandschaft der kleineren Ladengeschäfte. Dazu trägt nicht nur der Online Handel bei, auch für den Einkaufsausflug werden Städte zunehmend unattraktiver: Private Mobilität wird immer teuer, zugleich die Innenstädte immer unattraktiver für den Individualverkehr. Mit Bus oder Bahn zum Shoppen, das kann man theoretisch herbeifabulieren, nur praktisch funktioniert es nicht.

Immobilienmakler und Immobilienentwickler sehen sich in Städten wie Görlitz vor schwer zu stemmenden Herausforderungen und das nicht nur, wenn es um große ehemalige Handelsimmobilien geht. Schon die Idee eines Business Improvement Districts in Görlitz, unterstützt vor allem von Immobilieneigentümern, fand Anfang 2018 im Görlitzer Stadtrat keine ausreichende Zustimmung. Hinzu kommt: Der Marktzugang für Immobilienmakler wird – durchaus ähnlich dem stationären Einzelhandel – ebenfalls immer schwieriger. Klassische Kommunikationswege etwa im Printbereich verlieren an Bedeutung und wandern ab in den Online Bereich. Den wiederum dominieren große Portale.

Ausweg Online?

Wer als Immobilienmakler auf einen individuellen Auftritt setzt, muss – ähnlich wie im Online Handel – gleich mehrere Kriterien erfüllen:

• ästhetisch-modernes Design mit logischer Nutzerführung
• flexible Änderbarkeit von Inhalten
• inkludierte Datenverwaltung
• für flexiblen und rechtebasierten Zugriff am besten in der Cloud
• perfekte Suchmaschinenoptimierung im On-Page- und im Off-Page-Bereich

Diese Kriterien mit einer einzigen Digitalagentur zu erfüllen, das wird schwierig. Andererseits haben sich Anbieter darauf spezialisiert, entsprechende Branchenlösungen zu entwickeln. So kann eine entsprechend leistungsfähige Maklersoftware mit allen Funktionen dazu beitragen, Objekte schneller wieder einer Nutzung zuzuführen.

Nur zwei Sachen kann eine Software noch nicht ersetzen: Gute und vertrauensvolle Beziehungen zu möglichen Kunden und Entscheidungsträgern aufzubauen sowie Ideen für das künftige Leben mitten in der Stadt zu entwickeln.

Wer bleibt

Wer im Innenstadthandel wirtschaftlich überleben wird, kann pauschal nicht vorausgesagt werden. Die wohl wichtigste Rolle spielt der zwingende Nutzen, den ein Anbieter aufbaut – nicht in dem Sinne, den Kunden etwa durch Verträge zu zwingen, sondern beim Kunden muss das Gefühl entstehen, dass er einen Nachteil erleidet, wenn er nicht beim Vor-Ort-Anbieter kauft. Das geht nicht von heut’ auf morgen, sondern ist ein langwieriger, nie endender Prozess.