Wohnungsmarkt in Dresden bleibt dynamisch

Dresden, 27. September 2020. Der Ruf Dresdens als ein bedeutender Kunst-, Kultur- und Wirtschaftsstandort war noch nie so stark wie heute und vielleicht klappt es ja wirklich, im Jahr 2025 Kulturhauptstadt Europas zu werden. Schon die Bewerbung um den Titel beschleunigt die Stadtentwicklung. Auch der Wohnungsmarkt in Dresden weist eine große Dynamik auf, die Einwohnerzahl wird in den kommenden Jahren aller Voraussicht nach weiter steigen. Bezahlbarer Wohnraum wird also zunehmend knapper in der Landeshauptstadt.

Villen im Osten, Neubau im Süden

Der Immobilienmarkt in Dresden lässt sich in unterschiedliche Segmente gliedern. Während in den östlich und südöstlich gelegenen Stadtteilen Striesen, Blasewitz, Loschwitz, Weißer Hirsch oder Strehlen überwiegend Villen und gehobene Immobilien dominieren, finden sich in der Altstadt sowie in der Äußeren und Inneren Neustadt vorwiegend denkmalgeschützte Gebäude. Der Süden und Westen Dresdens hingegen bietet moderneren Wohnraum, hier entstehen derzeit viele neue Bauprojekte.

Überall in der Elbestadt floriert zudem der Handel mit Bestandsimmobilien, aus unterschiedlichsten Anlässen: In vielen Lagen sind die Immobilienpreise explodiert. Dazu mag die Null-Zins-Politik beigetragen haben, denn Immobilien gelten als sichere und rentable Geldanlage. Anstehende Sanierungen, die mit hoher Kreditlast verbunden sind, und auch Ärger mit Mietern veranlassen Eigentümer von Mietshäusern, mit einem Verkauf Kasse zu machen und künftig weniger Sorgen zu haben. Allerdings wäre es fatal, auf das erstbeste Angebot einzugehen.

Hausverkauf gut vorbereiten

Ein Hausverkauf kann aus unterschiedlichen Gründen lukrativ oder schlichtweg notwendig sein. Um dabei den höchstmöglichen Preis zu erzielen, ist es ratsam, einige Punkte zu beachten. Häufig gestellte Fragen in Bezug auf einen Hausverkauf sind beispielsweise:

• Was ist mein Haus wert?
  Der Wert eines Hauses ist immer von mehreren Aspekten abhängig, vor allem etwa der Lage, der Bausubstanz, aber auch von der Ausstattung. In aller Regel kommt man um eine umfassende Wertermittlung nicht herum, wenn man den Wert eines Hauses möglichst realistisch bewertet haben möchte. Jedoch auch weitere Aspekte wie etwa die aktuelle Marktlage wirken sich auf den Wert eines Hauses aus.


• Welchen Wert hat meine Immobilie beim Verkauf?
  Den exakten Wert einer Immobilie stellt der sogenannte Verkehrswert dar. Er beschreibt den Wert, den eine Immobilie zu einem ganz bestimmten Zeitpunkt hat. Der Verkehrswert richtet sich dabei nach genau festgelegten Parametern. Immer dann, wenn ein Grundstück oder eine Immobilie verkauft werden soll, wird ein Verkehrswertgutachten in Auftrag gegeben. Der damit ermittelte aktuelle Verkehrswert dient dann als Grundlage für die Ermittlung des Verkaufspreises, denn dieser ist zusätzlich von der Nachfrage abhängig, anders gesagt: Wenn eine wertvolle Immobilie unbedingt verkauft werden soll, sich zum erhofften Preis aber kein Käufer findet, muss der Angebotspreis gesenkt werden.


• Immobilie mit oder ohne Makler verkaufen?
  Ob eine Immobilie mit oder ohne die Hilfe eines Maklers verkauft werden soll, liegt im Ermessen des Verkäufers. Beide Varianten haben ihre Vor- und Nachteile, die man gegeneinander abwiegen sollte. Wer sich gut mit Immobilienpreisen auskennt, in den rechtlichen Grundlagen sattelfest ist und auch keine Scheu vor Verkaufsgesprächen hat, kann einen Hausverkauf durchaus in Eigenregie durchführen. Wer hier jedoch weniger Sachkenntnis besitzt, kann durchaus von den Leistungen eines Maklers profitieren.

Wie läuft der Verkauf einer Immobilie ab?

Wie geschildert kann ein Immobilienverkauf kann auf unterschiedliche Weise stattfinden. Am unkompliziertesten ist ein solcher Verkauf sicherlich mit einem Makler abzuwickeln, der sich – für eine Provision – um alle Details des Hausverkaufs kümmert, also auch die rechtlichen Bestimmungen einhält. Eine weitere Option für einen Immobilienverkauf ist, einen Immobilienvermittler einzuschalten – der Unterschied zum Immobilienmakler ist schnell erklärt: Makler sind wirtschaftlich selbständig, brauchen aber für ihre Tätigkeit eine Erlaubnis nach § 34c der Gewerbeordnung, Immobilienvermittler hingegen sind angestellt.

Grundsätzlich wichtig ist immer, dass dieser jeweilige Makler oder Vermittler eine gute Ortskenntnis besitzt und möglichst langjährig erworbene Erfahrungen auf dem Immobilienmarkt vorweisen kann. Diese Kriterien bieten eine erste Orientierung, wenn man eine Immobilie in Dresden verkaufen möchte.

Möchte man jedoch den Immobilienverkauf selbst übernehmen, ist eine genaue Vorbereitung unabdingbar. Es gilt, sich zunächst über den genauen Ablauf zu informieren und alle notwendigen Dokumente zusammenzutragen. Dazu zählen unter anderem:

• Aufstellung über Instandhaltungsmaßnahmen
• Auszug aus dem Baulastverzeichnis
• Baupläne, Baubeschreibungen
• Energieausweis
• Grundbuchauszüge
• Grundriss der Immobilie
• Lageplan und Flurkartenauszug
• Originalkaufverträge
• Unterlagen zu Grundschulden

Diese Dokumente und Nachweise sind beim Grundbuchamt, Katasteramt, Bauordnungsamt und ggf. weiteren Behörden erhältlich. Hier sollte ausreichend Zeit eingeplant werden, um alle Dokumente zu besorgen. Bevor ein Kaufvertrag abgeschlossen werden kann, müssen alle relevanten Dokumente einem Notar übermittelt werden. Dort kann man sich auch im Zweifel erkundigen, welche Dokumente im Einzelfall benötigt werden.

Nach dem Verkauf einer Immobilie

Wenn der Kaufvertrag zustandegekommen ist, gilt es dem neuen Immobilienbesitzer sämtliche noch verbliebenen Unterlagen zum Haus beziehungsweise Grundstück zu übergeben. Dazu zählen etwa Versicherungsurkunden, Gebrauchsanweisungen oder Wartungsverträge. Darüber hinaus sollten auch das letzte Prüfprotokoll der Heizung und ggf. des Schornsteins sowie der Feuerstättenbesichtigung zu den Unterlagen zählen. Rechnungskopien und – falls vorhanden – eine Handwerker-Liste können ebenfalls weitergereicht werden. Letztlich ist der Hausverkauf meist mit der Schlüsselübergabe gänzlich abgeschlossen.

Ausblick: Immobilienmarkt in Dresden

Wohl kaum jemand nimmt an, dass die Immobilienpreise in Dresden nicht auch zukünftig weiter steigen werden. Ob das in der Corona-Krise stark eingeführte Home-Office die Zunahme an Büroimmobilien verlangsamen wird, ist fraglich, auf jeden Fall jedoch werden wachsende Einwohnerzahlen erwartet. Dresden ist attraktiv in Hinsicht auf die hier gebotene Lebensqualität und nicht zuletzt wegen seiner Rolle als bedeutender Technologiestandort: Die Elbestadt ist ein traditionelles Zentrum der Mikroelektronik, Informations- und Kommunikationstechnologie, zusätzlich haben sich in den letzten Jahren weitere Unternehmen dieser Branchen, Forschungseinrichtungen und Firmen etwa der Life Sciences sowie Nanotechnologie angesiedelt.

Neben Leipzig zählt Dresden heute zu den dynamischsten Standorten des deutschen Immobilienmarkts. Während der Markt für die gehobene Preisklasse nahezu gesättigt ist, so Expertenstimmen, werde in den kommenden Jahren vor allem der Bedarf an Immobilien im unteren und mittleren Preissegment steigen. Aufgrund der allgemeinen Dynamik könne man in Dresden von insgesamt weiter steigenden, jedoch langsamer wachsenden Immobilienpreisen ausgehen.