Ursachenforschung

Die Entwicklung kommt nicht aus heiterem Himmel und war lange absehbar. Wie sich der Trend immer weiter hochgeschaukelt hat, ist zum jetzigen Zeitpunkt deutlich spürbar, denn auch kleinere Städte wie Görlitz sind zumindest in guten Wohnlagen mittlerweile betroffen und längst nicht mehr nur die Metropolen.

Auslöser für die explodierenden Immobilienpreise

Für die explodierenden Preise gibt es mehrere Gründe, allen voran natürlich die derzeit niedrigen Zinsen. Großinvestoren investieren in Immobilien mit Krediten, die nahezu zum Nulltarif vergeben werden. Dies sorgte im Laufe der Zeit dafür, dass nicht mehr nur in größere Objekte investiert wurde, sondern auch ganze Portfolios aus hunderten kleineren Immobilien als Investmentobjekte praktisch durchgereicht werden.

Immer mehr Investoren, Banken und Fonds drängen auf den Markt, so dass Gewerbeimmobilien heute zu Faktoren (Kaufpreismultiplikator der Kaltmiete in Jahren) veräußert werden, die noch vor fünf Jahren undenkbar waren. Gewerbeobjekte mit langfristigen Mietverträgen gehen je nach Lage in Großstädten für Faktoren über den Tisch, die nahe der 20-fachen Jahres-Kaltmiete liegen. Entsprechend werden Grundstücke immer rarer gesät, da Bauentwickler Grundstücke geradezu horten, um neue Projekte realisieren und an Investoren anbieten zu können.

Überregionale Preissteigerungen

Durch die Veränderung des Marktes werden Immobilien für Hauseigentümer immer uninteressanter, denn zunehmend mischen nur noch Investoren im Markt mit. Dies führt dazu, dass immer mehr Hausbauer aber auch Investoren auf die grüne Wiese sowie ins Hinterland ausweichen. Denn die niedrigen Zinsen nützen einem Investor letztendlich auch nicht mehr, wenn die Preise so hoch sind, dass eine Amortisation des Investments erst in 20 Jahren eintritt. Focus berichtete ausführlich über die steigenden Immobilienpreise und den Overspill-Effekt, der die steigende Bereitschaft bezeichnet, überteuerte Märkte zu meiden und ins weiter entfernte Umland auszuweichen.

Ausland statt Umland

Wer die sprichwörtliche grüne Wiese meiden möchte, aber dennoch auf Immobilien-Investments setzen will, dem bleibt angesichts der Entwicklungen nur noch das Ausweichen auf Märkte im Ausland übrig. Sowohl innerhalb der EU gibt es mit Ländern wie Polen, Tschechien oder auch Portugal, Spanien oder Griechenland eine Reihe interessanter Alternativen zum übersättigten deutschen Immobilienmarkt.

Auch Investments in gänzlich anderen Wirtschaftsräumen wie dem asiatischen oder amerikanischen Markt erfreuen sich immer größerer Beliebtheit, da die Hürden zum Markteinstieg kleiner geworden sind. Wo früher die Probleme beim Einstieg in den Devisenhandel begannen und bei geltendem ausländischem Recht aufhörted, machen heute Dienstleister, die den Zugang zu vertrauenswürdigen Devisenhändlern erleichtern, den Handel mit Währungen sehr unkompliziert. Große, international tätige Immobilien- und Bauentwicklungs-Portale ermöglichen ergänzend dazu eine nahezu komplette Online-Abwicklung vom Grundstückskauf bis hin zur Schlüsselübergabe. Dadurch wurde der Immobilienkauf im Ausland in den letzten Jahren enorm vereinfacht und macht den Schritt aus den heimischen Gefilden umso attraktiver.

Auswirkungen auf den Markt

Die direkten Auswirkungen sind bereits heute deutlich spürbar. Die deutschen Innenstadtlagen sind unerschwinglich geworden, selbst Wohnungen und auch Mieten werden durch die höheren Baukosten immer teurer und der Trend greift auf das Umland über. Dadurch wird es sowohl für Investoren wie Hausbauer immer schwieriger, rentable Objekte bzw. Baugrundstücke zu finden. Durch die zunehmende Digitalisierung und die vermehrten vom Ort unabhängigen Tätigkeiten über das Internet ist damit zu rechnen, dass der Trend sogar auf infrastrukturell günstig gelegene kleinere Ortschaften übergreifen wird. Ohne eine Zinswende ist ein Abschwung derzeit nicht absehbar. Entgegenwirken lässt sich dem nur mit Initiativen durch die Politik, das Verbändebündnis Wohnen oder die Wohnraum-Offensive der Bundesregierung sind Beispiele.

Alternativen zu Immobilien

Für Hausbauer gibt es keine Alternativen. Hier bleibt nur das Ausweichen auf Randlagen oder kleine Ortschaften. Investoren hingegen haben durchaus Alternativen, auf die es sich lohnt, einen Blick zu werfen. In Zeiten, in denen Immobilien-Investments immer unlukrativer werden, wird händeringend nach Alternativen gesucht.

Drei Alternativen kurz zusammengefasst:

• Startup Investments
  Durch die digitale Transformation sind junge und dynamische Startup-Unternehmen heute in der Lage, innerhalb weniger Jahre Werte und Wachstum zu generieren, die die Entwicklung etablierter Unternehmen bei weitem übersteigen. Große Startup-Investoren erreichen im Schnitt beachtliche Renditen und das Thema ist insbesondere dadurch so interessant, da auch Investitionen in sehr kleinem Umfang über Investment-Plattformen wie Seedrs möglich werden.


• Devisenhandel
  Statt der bereits angesprochenen Nutzung von Forex-Brokern beim Einstieg in ausländische Märkte lässt sich auch auf andere Weise vom Devisenhandel profitieren. Forex-Broker bieten durch die Digitalisierung und immer besser werdende Analysemöglichkeiten der Marktdaten heute sicherere Investment-Möglichkeiten denn je. Mit passenden Fonds und Produktportfolios lassen sich mit Investitionen deutlich schneller und auch sicherer Renditen erzielen, die zwar im Schnitt nicht ganz auf dem Niveau von Immobilien liegen, das Risiko kann bei einem guten Broker aber deutlich geringer sein. Es ist hierbei allerdings wichtig, auf vertrauenswürdige Forex-Broker zurückzugreifen und hochriskante Spekulationsprodukte zu meiden.


• Neue Technologien
  Befasst man sich mit den Themen Big Data, Deep Learning und Künstliche Intelligenz etwas näher, kommt man nicht umhin, das enorme Potenzial zu erkennen, das sich dahinter verbirgt. Die Arbeitswelt wird sich radikal verändern und den Grundgedanken der Industrialisierung auf eine völlig neue Ebene heben. Dadurch wird exponentielles Wachstum branchenübergreifend möglich. Eine Investition in Unternehmen, die heute bereits stark auf einem der Gebiete vertreten sind, kann eine sehr sinnvolle und zukunftsträchtige Entscheidung mit großen Chancen sein.

Zukunftsaussichten

Sicher, irgendwann werden sich die Immobilienmärkte erholen. Allerdings kann niemand absehen, wann es so weit ist. Investoren warten ungern und Alternativen stehen bereits heute reichlich zur Verfügung. Mit Immobilieninvestments lässt sich Kapital zwar heute noch sicher und zukunftsträchtig verwalten, wer aber mehr will und neue Chancen ergreifen möchte, sollte sich auf andere Märkte konzentrieren, denn der Immobilienmarkt ist auf nicht absehbare Zeit derart übersättigt, dass er trotz niedriger Zinsen immer unrentabler wird.