Eigenkapital für ein Hypothekendarlehen: Woher nehmen?

Görlitz. 7. April 2022. "Eigentum verpflichtet" gehört zu den mit Sicherheit am häufigsten gebrauchten Zitaten aus dem Grundgesetz. Konkret geht es um den Artikel 14, der zugleich besagt, dass sein Gebrauch dem Wohle der Allgemeinheit dienen sollte. Paradoxerweise nehmen besonders gern jene die Worte vom verpflichtenden Eigentum in den Mund, die sich der Mühsal des Eigentumserwerbs nie hingegeben haben, sondern eher, etwa als Wohnungsmieter, Nutznießer des Eigentums anderer sind.

Eigentum verpflichtet – und es belastet auch

Ganz aktuell stößt dieses Problem wieder auf, weil Vermieter von Wohnraum nun davon bedroht sind, ab dem Jahr 2023 die Kohlendioxid-Abgabe auf die Heizkosten ihrer Mieter mitzutragen. Begründung: Der Mieter habe ja keinen Einfluss auf den energetischen Sanierungszustand eines Gebäudes, also müsse bei vergleichsweise schlechter Wärmedämmung der Vermieter mit zur Kasse gebeten werden. Völlig unberücksichtigt bleibt dabei, dass Mieter von Häusern, die sich in einem schlechteren energetischen Zustand befinden, gewöhnlich bereits über eine geringere Kaltmiete entlastet werden. Den damit geringeren Mieteinnahmen des Vermieters wird nun mit der Beteiligung an der Kohlendioxidabgabe eine neue Belastung hinzugesellt.

Davon abgesehen, dass die gewünschte Motivation zum Energiesparen bei Mietern schwindet, wenn der Vermieter sie bei der Kohlendioxidabgabe zwangsweise entlasten muss, geraten manche Vermieter besonders in Ostdeutschland in eine schlimme Situation: Ohne jemals im ausreichenden Umfang Eigenkapital aufgebaut zu haben wächst der Druck, ihre Häuser energetisch zu sanieren. Ob im Einzelfall eine energetische Sanierung unter dem Strich sinnvoll ist, soll hier gar nicht beleuchtet werden; in den Berechnungen der Energieberater fehlt gewöhnlich etwa der Energieeintrag der Frühjahrs- und Herbstsonne, der fassadengedämmten Häusern entgeht. Vielleicht trägt auch das dazu bei, dass sich gerade in den ostdeutschen Neubaugebieten nicht wenige Mieter nach einer energetischen Sanierung über höhere Heizkostenabrechnungen wundern.

Doch während in den Neubaugebieten regelmäßig Gesellschaften als Vermieter auftreten, ist die Situation bei Einzelobjekten im Bestand eine andere. "Da muss der Vermieter halt einen Kredit aufnehmen", meint Otto Normalmieter lakonisch und unterscheidet dabei nicht zwischen einem Wohnungskonzern und dem Einzeleigentümer eines Mietshauses. Die Situation des Vermieters, sein Alter, seine Kreditwürdigkeit bleiben außen vor, im schlimmsten Fall sieht sich ein Vermieter zum Verkauf seines Eigentums gedrängt, weil er außerstande ist, ein umfassende Sanierung vornehmen zu lassen.

Einen Kredit für ein Haus aufnehmen: Was heißt das?

Geht es um Immobilien, ist schnell von Hypothekendarlehen die Rede. Einfach gesagt ist damit gemeint, dass ein Kredit über den Marktwert einer Immobilie ganz oder teilweise abgesichert wird. Praktisch heißt das: Die Immobilie ist mit einer Hypothek in Höhe eines noch nicht zurückgezahlten Kredits belastet.

Die problematische Frage dabei ist die nach dem Marktwert einer Immobilie, heute, in fünf, zehn, 15 oder mehr Jahren. Schon heute profitieren nicht alle Regionen von steigenden Immobilienpreisen und künftige Entwicklungen sind kaum vorhersehbar. Deshalb sichern sich Kreditinstitute auch bei Hypothekendarlehen gern dadurch ab, dass ein Darlehen nur bis zu rund 60 bis 80 Prozent des Immobilienwertes gewährt wird. Außerdem wird ein Eigenkapitalanteil für die Finanzierung anstehender Kosten abverlangt; meist sind das mindestens 20 Prozent der nötigen Finanzierungssumme, ein Wert, der sich durch die ganze Kreditwirtschaft zieht, vom Autokredit bis eben zu dem für einen Immobilienkauf oder eine Immobiliensanierung. 

Das trifft auch den Vermieter eines Mehrfamilienhauses, der – außer beim Effizienzhaus-55-Standard –  ab 2023 für seine Mieter anteilig die Kohlendioxidabgabe berappen soll. Vorgesehen ist ein zehnstufiges Modell: Je schlechter die Gebäudedämmung und je ineffizienter die Heizung ist, umso mehr soll der Vermieter zahlen, im schlimmsten Fall muss er 90 Prozent der Kosten übernehmen. Ist der Vermieter mit Eigenkapital etwa für eine energetische Sanierung nicht gesegnet, steht er vor dem Problem: Woher das benötigte Geld nehmen?

Eigenkapital: Woher nehmen?

Ist die Eigenkapitaldecke dünn, müssen Eigentümer von Mietobjekten nach Möglichkeiten suchen, diese aufzustocken oder auf Fördermittel setzen.

• Das Bundesministerium für Wirtschaft und Klimaschutz fördert die Sanierung im Zuge der "Bundesförderung für effiziente Gebäude"  – und zwar in Kredit- und Zuschussvarianten für Wohngebäude, für Nichtwohngebäude und für Einzelmaßnahmen.


• Als weitere Methode, schnell zu Geld zu können, sehen manche den Online Handel an der Börse. Hier sind es die Contracts for Difference, kurz CFD genannt, die aufgrund der Hebelwirkung bei überschaubarem Einsatz hohe Gewinne ermöglichen, allerdings häufig auch zum Totalverlust des eingesetzten Geldes führen. Deshalb sollte man sich unbedingt informieren, bevor reales Geld eingesetzt wird, mehr dazu.


• Manch Eigentümer hilft sich – wo das möglich ist –  durch den Verkauf eines Teils des Grundstücks. Die Umwandlung eines Mietshauses zu Eigentumswohnungen jedoch sollte nicht übereilt erfolgen, statt erwarteter Problemlösungen können hier ganz neue Probleme in Bezug auf gemeinsame Verpflichtungen auftauchen. Verkäufe kommen allerdings gar nicht erst infrage, wenn eine Immobilie in Familienbesitz gehalten werden soll.


• Erwähnt werden müssen zudem Privatdarlehen. In Zeiten anziehender Inflation suchen Vermögende nach Möglichkeiten, ihr Geld durch sichere Anlagen vor Wertverlust zu schützen. Es kann erfolgversprechend sein, sich im persönlichen Umfeld nach Anlageinteressenten umzuhören, immerhin verspricht eine sanierte Wohnimmobilie als Gegenwert eine hohe Sicherheit für verliehenes Geld.

Kapitaldienst einkalkulieren

Für die wirtschaftliche Betrachtung einer energetischen Sanierung ist es Im Grunde egal, in welchem Verhältnis Eigen- und Fremdkapital in die Finanzierung eingebracht werden, denn das eingesetzte Geld muss inklusive realem Kreditzins oder fiktivem Eigenkapitalzins in überschaubarer Zeit wieder erwirtschaftet werden – und zwar aus den Mieteinnahmen. Aus denen muss sich übrigens auch die von vielen Vermietern künftig zu zahlende Kohlendioxidabgabe speisen, weshalb diese den Anstieg der Mieten eher weiter vorantreiben wird.

Rechnet man Tilgung und Zinsen, Instandhaltungsrücklagen, Reparaturen und die weiteren Belastungen des Vermieters zusammen, so zeigt sich: Preiswertes Wohnen wird immer unmöglicher.

Mehr:
Für das  Programm "Bundesförderung für effiziente Gebäude" ist der Anprechpartner das Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhr (BAFA), zu den Partnern gehören aber auch via Hausbank die KfW-Bank, selbständige Energie-Effizienz-Berater und zur Erstorientierung die Verbraucherzentralen.