Immobilien in Ungarn kaufen: Tipps, Rechtliches und Preisentwicklung

Görlitz, 1. Februar 2023. Ein Haus in Ungarn kaufen? Nachdenken darüber kann man ja einmal. Die beliebtesten Orte für den Kauf einer Immobilie in Ungarn sind die Landeshauptstadt Budapest sowie die Städte und Städtchen rund um den Balaton wie etwa Balatonfüred, Siófok oder Keszthely. Ein Haus in Ungarn kauft man nicht alle Tage, wie also vorgehen?

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Immobilien in Ungarn kaufen – privat oder beim Makler?

Einige Tipps zum Vorgehen beim Hauskauf, relevante Informationen zur Preisentwicklung von Immobilien in Ungarn und zu wichtigen rechtlichen Aspekten sind in diesem Beitrag zusammengefasst. Auf Immobiliensuche in Ungarn Wenn man in Ungarn ein Haus kaufen möchte, dann ist das sowohl privat als auch über einen Makler möglich. Wenn man sich privat auf die Suche begibt, bieten sich als erste Anlaufstelle Immobilienportale wie https://ungarn-immobilien.ch an. Hier sind Häuser in ganz Ungarn zu finden, vom kleinen Häuschen bis zur Luxusimmobilie – ganz adäquat zum Füllstand des Bankkontos. Wenn man bereits weiß, in welchem Ort in Ungarn man ein Haus kaufen möchte, kann auch der Besuch vor Ort eine gute Wahl sein. Das gilt vor allem und ist besonders einfach, wenn es am Wunschort bereits Kontakte gibt oder man selbst Ungarisch spricht und so mit potenziellen Verkäufern problemlos in Kontakt treten kann. Am Balaton und in anderen ländlich bis kleinstädtisch geprägten Regionen Ungarns sind zum Verkauf stehende Häuser häufig durch den Hinweis "Eladó" auf dem Grundstück zu erkennen. In Budapest – einer Metropole mit mehr als 1,7 Millionen Einwohnern – ist diese spontane Art der Suche allerdings weniger praktikabel.

Beim Makler beachten

Wer lieber die Leistungen eines Maklers in Anspruch nehmen will, sollten auf Provisionsfreiheit achten. Es ist in Ungarn allgemein üblich, dass der Verkäufer die Provision zahlt. Einige Makler verlangen dennoch Provisionen vom Käufer. Das ist nicht verboten, aber für den Käufer natürlich trotzdem von Nachteil. Die sichere Beherrschung sowohl der deutschen als auch der ungarischen Sprache kann als weiteres sinnvolles Auswahlkriterium für einen Makler herangezogen werden. Ein guter Makler wird überdies als kostenloser Service bei organisatorischen Angelegenheiten unter die Arme greifen, etwa bei der Anmeldung des Wohnsitzes und beim Energieversorger. Der Makler kann auch mit der Schätzung des Verkehrswerts einer Immobilie beauftragt werden, denn der seitens der Gemeinde festgestellte Immobilienwert muss nicht dem tatsächlichen Verkehrswert des Hauses entsprechen. Ein guter Makler bietet nicht nur wertvolle Dienstleistungen rund um den Immobilienkauf, sondern ist auch ein Beispiel für die beruflichen Möglichkeiten, die der Sektor bietet, einschließlich Stellenangeboten im Immobilienbereich.

Preise und Preisentwicklung für Immobilien in Ungarn

Die Preise für Immobilien sind in Ungarn im Durchschnitt niedriger als in Deutschland. Im Vergleich zu vergangenen Jahren hat die Entwicklung der Immobilienpreise in Ungarn jedoch zu einer gewissen Annäherung gegenüber den DACH-Ländern – das sind Deutschland, Österreich und die Schweiz – geführt. Der Preisanstieg zwischen 2015 und 2022 lag in Ungarn bei 143 Prozent, in Deutschland bei 63 Prozent und in Österreich bei 65 Prozent. Die konkreten Preise hängen neben der Größe und Qualität der Immobilie vor allem von der Lage ab. Hier gibt es ein klares Stadt-Land-Gefälle zwischen Budapest und dem Rest des Landes. Ein Häuschen in einem kleinen Weinort in Ungarn wird fast immer deutlich günstiger zu erhalten sein als ein Domizil in der Landeshauptstadt.

Entwicklung der Betriebskosten für ein Haus in Ungarn

Die Betriebskosten – Elektrizität, Wasser und Wärme – für ein Haus in Ungarn sind nur etwa halb so hoch wie in anderen EU-Ländern. Falls das Arbeitseinkommen, eine Rente oder eine Pension in Deutschland bezogen werden, muss auch die Wechselkursentwicklung zur Berechnung der finanziellen Belastung beim Hausunterhalt herangezogen werden. Die Entwicklung während der letzten Jahre ist für Einwohner aus der Eurozone sehr günstig. Seit 2008 ist der ungarische Forint gegenüber dem Euro stark abgewertet worden. Entsprach ein Euro damals teilweise noch weniger als 250 Forint, so sind es heute rund 400. Der relative Wertzuwachs der Gemeinschaftswährung hat sich natürlich nicht nur bei den Betriebs- und Unterhaltungskosten für Immobilien bemerkbar gemacht: Die Entwicklung hat sich für Bezieher von Einkommen in Euro positiv auf alle Lebenshaltungskosten ausgewirkt.

Rechtliche Aspekte beim Kauf von Immobilien in Ungarn

Beim Kauf von Immobilien in Ungarn muss zwischen Käufer und Verkäufer ein schriftlicher Vertrag geschlossen werden. Dieser Vertrag ist von einem in Ungarn zugelassenen Notar oder Rechtsanwalt aufzusetzen und zu beglaubigen. Für Ausländer ohne Wohnsitz in Ungarn ist für den Eintrag ins Grundbuch außerdem die Benennung eines Zustellungsbevollmächtigten erforderlich. Diese Funktion kann zum Beispiel der Rechtsanwalt übernehmen, der auch den Vertrag aufsetzt. Das Eigentumsrecht beginnt mit dem Tag des Eintrags in das Grundbuch. Für den Antrag in das Grundbuch gilt eine Frist von 30 Tagen ab der Vertragsunterzeichnung. Bei versäumter Frist wird eine Versäumnisgebühr fällig. Zwischen dem Antrag und dem Eintrag vergehen typischerweise drei bis vier Wochen.

Anwaltskosten und Zahlungsabwicklung beim Immobilienkauf in Ungarn

Für die Zahlung des Kaufpreises kann der Euro, die Landeswährung Forint oder jede andere Währung vereinbart werden. Üblicherweise werden beim Abschluss des Vertrags zirka 20 Prozent des vereinbarten Kaufpreises als Sicherheit hinterlegt. Die Summe wird dann bei Vertragserfüllung gegengerechnet. Als Käufer eines Hauses in Ungarn ist ferner von Anwaltskosten in einer Höhe von 0,5 bis drei Prozent des Kaufpreises plus 27 Prozent Mehrwertsteuer ausgehen. Die genaue Höhe wird bei Vertragsabschluss mit dem Anwalt festgesetzt.

Steuern beim Hauskauf in Ungarn

Beim Kauf eines Hauses in Ungarn fällt eine Vermögensübertragungsgebühr an. Sie ist vergleichbar der Grunderwerbsteuer in Deutschland und wird vom zuständigen Steuer- und Zollamt festgesetzt. Die Vermögensübertragungsgebühr kann bis zu vier Prozent des Verkehrswerts betragen; sie entfällt jedoch, wenn das gekaufte Grundstück binnen vier Jahren mit einem Haus bebaut wird. Nach dem Kauf wird für den Eigentümer zudem jährlich die Grundsteuer fällig, deren Höhe auf kommunaler Ebene festgesetzt wird. Tipp: Einige Gemeinden in Ungarn erheben keine Grundsteuer.

Erwerb landwirtschaftlicher Flächen

In Ungarn gelten für den Kauf von landwirtschaftlichen Flächen gewisse Einschränkungen. Ob tatsächlich eine landwirtschaftliche Nutzung auf dem Grundstück stattfindet oder nicht, spielt dabei keine Rolle. Entscheidend ist allein der Ausweis als landwirtschaftliche Fläche im Grundbuch. So kann ein Haus mit Grundstück in einem Weinberg am Balaton zum Beispiel als landwirtschaftlich genutzte Fläche gelten, auch wenn man selbst dort gar keinen Wein anbaut. Bis 2014 war Ausländern der Erwerb landwirtschaftlicher Flächen grundsätzlich verboten. Seitdem jedoch können Landwirte aus der EU bis zu 300 Hektar erwerben; für Nicht-Landwirte gilt eine Obergrenze von einem Hektar. Diese Obergrenze ist für die Gesamtfläche des Grundeigentums Boden in Ungarn festgesetzt, sie gilt also nicht pro Grundstück.

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