Immobilie geerbt: diese Punkte sollte man beachten

Görlitz, 24. November 2022. Wird man Erbe einer Immobilie, scheint dies trotz des Anlasses zunächst eine freudige Nachricht. Jedoch ist so eine Erbschaft mit vielen Formalitäten und mit einer hohen Verantwortung verbunden. Möchte man das Erbe überhaupt annehmen oder schlägt man es lieber aus? Einiges von dem, was es bei der Erbschaft einer Immobilie zu beachten gibt, hat der Görlitzer Anzeiger zusammengestellt.

Erbschaft annehmen oder ausschlagen?

Hinweis: Dieser Beitrag soll für das Thema sensibilisieren, gibt aber keine Handlungsempfehlungen. Zur rechtlichen oder steuerlichen Beratung wenden Sie sich bitte an einen zugelassenen Berater wie einen Rechtsanwalt oder Steuerberater.

Erbt man ein Haus oder eine Wohnung, sollte man sich zunächst darüber Gedanken machen, ob man die Erbschaft überhaupt annehmen oder ausschlagen möchte. Eine Ausschlagung des Erbes kann unter Umständen durchaus sinnvoll sein. Diese Möglichkeit ergibt sich aus § 1942 BGB des Erbrechtes. Denn wer eine Immobilie erbt, kann sich nicht bloß an ihr erfreuen, sondern muss auch die Verantwortung für diese übernehmen. So müssen etwa bestehende Schulden getilgt werden, die bei einem niedrigen Wert des Hauses beziehungsweise geringen Mieteinnahmen als Verlust zu verzeichnen wären.

Klarheit über den rechtlichen Zustand der Immobilie kann ein Blick ins Grundbuch verschaffen. Hier sind Lasten wie Grundschulden, Hypotheken oder sonstige Belastungen eingetragen. Vergewissern muss man sich über ein etwaiges Wohn- und Nutzungsrecht – Stichworte sind das Wohnrecht und der Nießbrauch – an der Immobilie. Wichtig ist, dass man seine Entscheidung dem zuständigen Nachlassgericht ab Kenntnis der Erbschaft innerhalb der sechswöchigen Annahmefrist mitteilt. Eine Ausschlagung kann entweder persönlich beim Amtsgericht oder postalisch zwecks einer notariell beglaubigten Unterschrift erfolgen.

Wie wird man als Erbe Eigentümer?

Möchte man das Erbe annehmen, erfolgt die Eigentumsumschreibung durch einen schriftlichen Antrag auf Berichtigung des Grundbuchs bei dem Amtsgericht, in dessen Bezirk sich das Grundstück befindet. Dies kann im Übrigen ohne Notar erfolgen.

Um als Erbe über die Immobilie verfügen zu können, also Eigentümer zu werden, benötigt man einen Erbschein. Dieser muss ebenfalls beim Amtsgericht beantragt werden, in dessen Bezirk der Erblasser seinen letzten Wohnsitz hatte. Für die Erteilung des Erbscheins fallen je nach Wert der Erbschaft unterschiedlich hohe Kosten an.

Was ist zu beachten, wenn es Miterben gibt?

In vielen Fällen ist man jedoch nicht der alleinige Erbe. Gibt es Miterben, so muss entweder ein gemeinschaftlicher Erbschein oder ein Teilerbschein beantragt werden.

Da ein Haus oder eine Wohnung – anders als andere Vermögenswerte wie Geld – nicht auf alle Erben verteilt werden kann, muss sich die Erbengemeinschaft einig über das weitere Verfahren werden. Wird keine Einigung getroffen, so sollte man über eine Teilungsversteigerung nachdenken. Diese muss einer der Miterben beim zuständigen Amtsgericht beantragen. Der Erlös wird anschließend anteilig auf die einzelnen Erben verteilt. Darüber hinaus kann auch der Verkauf eines einzelnen Erbteils infrage kommen. Für die Klärung – insbesondere auch der möglichen Folgen für die anderen Miterben – wendet man sich am besten an einen Fachanwalt.

Etwas ganz anderes als die Teilungsversteigerung ist übrigens der Teilverkauf, bei an einen künftigen stillen Miteigentümer verkauft wird, der dem Verkäufer ein Nießbrauchsrecht einräumt. So kann am sich als Immobilieneigentümer beispielsweise im Alter frisches Geld beschaffen, ohne ausziehen zu müssen. Wie in allen Immobilienangelegenheiten sollte man sich auch bei solchen Gestaltungen vorab umfassend beraten lassen.

Muss man Erbschaftssteuer zahlen?

Grundsätzlich ist man als Erbe einer Immobilie erbschaftssteuerpflichtig. Jedoch bestehen durchaus hohe Steuerfreibeträge für Erbschaften. Ehegatten oder eingetragene Lebenspartner der Erbschaftssteuerklasse I profitieren von einem Steuerfreibetrag von 500.000 Euro. Bei Kindern beträgt der Steuerfreibetrag 400.000 Euro und bei Enkelkindern 200.000 Euro beziehungsweise 400.000 Euro, wenn deren Eltern bereits verstorben sind.

Der Wert der Immobilie muss durch ein aktuelles Wertgutachten belegt werden. Nach Abzug aller Verbindlichkeiten ergibt sich der steuerpflichtige Nachlasswert. Erst wenn dieser über den Steuerfreibeträgen liegt, fällt ein Steuersatz an. Nach Abzug der Freibeträge bis zu einem Nachlasswert von 75.000 Euro liegt dieser bei 7 Prozent. Bei einem Wert von bis zu 300.000 Euro fallen 11 Prozent Erbschaftssteuer an. In beiden Fällen wird die Erbschaftssteuerklasse I vorausgesetzt.

Haus geerbt: Selbst nutzen, vermieten oder verkaufen?

Ob man das geerbte Haus nun selbst nutzen, vermieten oder doch verkaufen möchte, hängt letztendlich von vielen Faktoren ab.

Grundsätzlich sollte man sich für die Entscheidung Zeit nehmen und nichts überstürzen. Darüber hinaus kann eine Beratung durch einen Fachanwalt sinnvoll sein. So sollte man sich vor allem fragen, was am wirtschaftlichsten ist. Das Bewohnen eines Hauses kann durchaus teuer sein. Es fallen Kosten an, die man alle selbst tragen muss, ohne sie auf einen Vermieter abwälzen zu können. Gerade größere Reparaturen oder Ersatzinvestitionen etwa für die Heizung können heftig zu Buche schlagen.

Eine Immobilie kann nicht nur als Eigenbedarf genutzt werden, sondern auch als sinnvolle Kapitalanlage fungieren. So kann die Immobilie vermietet werden, um langfristig von den Mieteinnahmen profitieren zu können. Ist dies ebenfalls keine Option, kommt als letzte Möglichkeit nur ein Verkauf infrage. Ein Immobilienverkauf kann vor allem dann sinnvoll sein, wenn die Instandhaltungskosten und weitere finanzielle Aspekte für den Erben nicht tragbar sind. Der Erlös durch den Verkauf kann somit als direkte Finanzspritze für andere Verwendungszwecke dienen.