Umzug: Was man wissen muss

Görlitz, 30. September 2022. Eine Mietwohnung in Deutschland zu finden ist - im Gegensatz zu Görlitz - schon schwer genug, aber sie zu vermieten ist auch an der Lausitzer Neiße nicht so einfach. Doch ganz gleich, ob man in ein anderes Bundesland oder vielleicht innerhalb von Sachsen nach Görlitz – schließlich bietet das kommende Deutsche Zentrum für Astrophysik ganz neue berufliche Perspektiven – umzieht oder einfach nur in eine bessere Immobilie: Einige Aufgaben müssen erledigt werden, bevor man die Schlüssel an den Vermieter übergibt.

Beendigung des Mietvertrags

Nach deutschem Recht können Wohnungsmietverträge ordentlich spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats gekündigt werden; nach fünf und nach acht Jahren verlängert sich die Kündigungsfrist um jeweils drei Monate. Die Kündigung eines Wohnungsmietvertrages muss schriftlich erfolgen.

Um das zu illustrieren: Eine schriftliche Kündigung des Mieters am 1. Januar sorgt zum Beispiel dafür, dass der Mietvertrag am 31. März endet und er bis dahin ausgezogen sein muss. Eine Kündigung, die erst am 10. Januar beim Vermieter eingeht, verhindert hingegen, dass der Mieter letztmalig fur März Miete und Nebenkosten tragen muss, der Vertrag endet dann nämlich erst mit dem 30. April.

Wichtig: Der Mieter muss seinen Vertrag kündigen, indem er ein Kündigungsschreiben verfasst – mündlich gilt nicht. Das Schreiben muss nichts Besonderes sein: Man kann Vorlagen aus dem Internet verwenden, im Zweifel sollte man sich jedoch besser an einen Rechtsanwalt, seinen Mieterverein oder die Verbraucherzentrale wenden.

Tipps:

• Die Kündigung wird grundsätzlich nur dann akzeptiert, wenn sie von allen im Vertrag genannten Mietern unterschrieben ist.
• Die Kündigung wird per Post – am besten mit Einschreiben mit Rückschein – verschickt oder persönlich – an besten gegen Quittung oder unter Zeugen – abgegeben beziehungsweise eingeworfen werden; ein Versand per E-Mail beispielsweise wäre nicht ausreichend.

Unter Umständen ist es möglich, den Mietvertrag vor Ablauf der 90-Tage-Frist zu beenden, sofern ein Nachmieter nachgewiesen wird und dieser das Objekt übernimmt. Diese Alternative macht den Prozess sowohl für den Mieter als auch für den Vermieter flexibler, aber der Vermieter hat das Recht, den Nachmieter abzulehnen – dann muss der Mieter eben die Kündigungsfrist abwarten, bis sein Vertrag endet.

Schönheitsreparaturen beim Auszug

Bei der Kündigung der Verträge, die im Zusammenhang mit der Wohnung oder dem gemieteten Haus stehen – dazu gehören etwa die Energieversorger, Wasserversorger und Telekommunikationsunternehmen – lohnt ein rechtzeitiger Blick auf die Details. Ein wichtiger Punkt dabei sind die sogenannten Schönheitsreparaturen vor den Auszug, die häufig zu Streitigkeiten führen.

So hat der Bundesgerichtshof immer wieder Klauseln beanstandet, die den Mieter unangemessen benachteiligen, etwa wenn er sich zu regelmäßigen Renovierungen verpflichtet hat und vielleicht kurz nach der letzten Renovierung beim Auszug nochmals renovieren soll. Im Zweifel sollten Mieter rechtzeitig rechtlichen Rat einholen, denn wie so oft liegt auch hier der Teufel im Detail. Grundsätzlich kann ein Vermieter erwarten, dass der Mieter die Wohnung in demselben Zustand zurückgibt, in dem er sie erhalten hat.

Zu den Schönheitsreparaturen gehören, wenn man sich wie üblich an den Bestimmungen für den öffentlich geförderten Wohnraum orientiert, in der Regel das

• Streichen der Wände und Decken,
• Verschmieren von Löchern in den Wänden
• Streichen des Bodens,
• Streichen der Heizkörper und Heizungsrohre,
• Streichen von Türen und Leisten.

Was im Allgemeinen nicht den Schönheitsreparaturen zugerechnet wird sind

• das Auswechseln, Abschleifen oder Versiegeln von Holzböden,
• die Reparatur von Schäden, die nicht durch den Mieter verursacht wurden.

Jeder Mieter hat – insofern dem keine Vorschriften über die fachliche Zulässigkeit oder solche der Versorger entgegenstehen – das Recht, bestimmte Reparaturen selbst vorzunehmen; er ist also nicht gezwungen, professionelle Hilfe in Anspruch zu nehmen. Die Reparaturen, die er selbst durchführt, müssen jedoch ordnungsgemäß und mit ausreichend hochwertigen Materialien durchgeführt werden. Wenn die Reparaturen unsachgemäß ausgeführt werden, kann der Vermieter sie wiederholen lassen und in Rechnung stellen.

Für die Pflege und Reparaturen im und am Gebäude oder am Miteigentumsanteil von Eigentumswohnungen gibt es Unternehmen, die sich um diesen Service kümmern; eine typische Leistungsübersicht gibt etwa der PS Immobilienservice. Diese Dienstleistungen werden in der Regel vom Vermieter, also dem Eigentümer des Gebäudes oder seinem Hausverwalter, in Auftrag gegeben.

Schlüsselübergabe und Rückgabe der Kaution

Bei der Wohnungsübergabe, die mit der Rückgabe aller Schlüssel endet, sollte unbedingt ein Übergabeprotokoll erstellt werden. Dieser Bericht dokumentiert den Zustand der Wohnung und eventuell notwendige Reparaturen.

Für beide Vertragparteien ist es hilfreich, wenn dieses Protokoll lückelos ist und nicht nur einzelne Beanstandungen festhält, sondern detailliert den Gesamtzustand. Der Mieter sollte selbst Fotos anfertigen, wenn er Ungemach ahnt, zur Übergabe einen Anwalt, mindestens aber einen Zeugen mitbringen. Aus Mietersicht soll verhindert werden, dass der Vermieter später "zusätzliche Schäden" entdeckt und die Kaution für deren Behebung verwendet. Schäden, die nicht im Bericht festgehalten werden, kann der Vermieter später nur in Ausnahmefällen in Rechnung stellen, etwa wenn sie verborgen waren.Idealerweise sollte der Mieter den Vermieter oder dessen Beauftragten das Übergabeprotokoll nicht alleine ausfüllen lassen und nicht unterschreiben, wenn er nicht mit wirklich allem einverstanden ist.

Der Vermieter kann sich bis zu sechs Monate Zeit lassen, um die Kaution zurückzuzahlen. Fallen keine aus der Kaution zu deckenden Kosten an, muss diese vollständlig zurück an den Mieter fließen – übrigens inklusive der Zinsen, die das Kautionskonto eventuell erwirtschaftet hat. Wenn jedoch nach dem Auszug des Mieters etwas repariert werden muss, wird der Eigentümer das Geld verwenden, um die Reparaturen zu bezahlen.

Bei der Schlüsselübergabe sollten die Zählerstände von Wasser, Strom, Gas und Heizung gemessen und protokolliert werden, gegebenenfalls ist das Ableseunternehmen hinzuzuziehen. Für Klarheit sorgt, wenn auch die jeweilige Zählernummer mit notiert wird. Der Mieter sollte selbst dafür sorgen, dass seine Vertragspartner über die letzte Zählerstände informiert werden beziehungsweise bei Ableseunternehmen sich eine Bestätigung einholen. Nur so kann er sichergehen, dass gezahlte Abschläge korrekt ausgeglichen werden und er nicht für Nutzungen nach seinem Auszug geradestehen soll.

Der eigentliche Auszug

Auch wer hier sparen möchte und auf Do-It-Yourself (DIY) setzt, ist nach Abschluss des Umzugs oft schlauer: "Da hätte ich gleich ein Umzugsunternehmen beauftragen können!" Hintergrund: Wer selbst organisiert, unterschätzt oft den Aufwand. Helfer wollen angeworben und belohnt sein, dennoch erscheinen sie oftmals nicht zuum vereinbarten Termin. Das Verpacken macht mehr Aufwand und Laien sorgen eher für Schäden am Umzugsgut oder am Gebäude. Außerdem sind professionelle Umzugsunternehmen – darauf sollte man achten – gegen Schäden versichert.

Wenn man den passenden Führerschein hat, reicht ein gemieteter Transporter in vielen Fällen als Umzugswagen aus.

Tipps:

• An Polstermaterial und Spanngurte denken, um die Ladung zu sichern und zu schützen.
• Zuerst die Möbel transportieren und bei eventuellen weiteren Touren alles andere, sonst ist am Zielort alles verstellt, wenn die großen Sachen ankommen.

Das Umzugsfahrzeug muss möglichst in der Nähe der Haustür abgestellt werden können – und zwar so, dass es gut zugänglich ist. Grundsätzlich empfiehlt sich eine Sondergenehmigung der Kommune, die es erlaubt, den erforderlichen Bereich mit Verkehrszeichen zu markieren. Weil die Verwaltungsmühlen gern langsam mahlen, sollte die Genehmigung spätestens vier Wochen vor dem Umzug beantragt werden, wenn keine schnellere Bearbeitung zugesichert wird. Wenn das Grundstück am Haus über eine Einfahrt mit ausreichend Platz verfügt, sollte man die Nutzung mit dem Vermieter absprechen.

Ab- beziehungsweise Ummeldungen

Nach dem Einzug in die neue Wohnung muss man sich meist binnen 14 Tagen auf dem Einwohnermeldeamt oder – je nach Ort – dem Bürgerbüro anmelden. Sofern keine Zweitwohnung im Spiel ist, wird man damit automatisch bei der alten Adresse abgemeldet. Erledigen sollte man das schnellsten, weil man erst dann etwa sein Auto ummelden kann.

Viele weitere Einrichtungen sind über die neue Anschrift zu informieren, etwa die Krankenversicherung, der Rentenversicherungsträger und der Gebührenservoce der Rundfunkanstalten, um nur einige Beispiele zu nennen.

Telefon- und Internetverträge für das Festnetz

Hier gilt es Kündigungsfristen und eventuelle Mindestvertragslaufzeiten zu beachten. Seit Oktober 2021 gilt: Bei automatischer Vertragsverlängerung können Kunden monatlich kündigen. Manche Anbieter verlangen, dass ein Nachmieter in den Vertrag eintritt; auch hier gilt: Bei Unsicherheiten oder im Streitfall rechtlichen Rat einholen! Außerdem sollten vorgeschriebene Kündigungwege – etwa per Post oder online über das Web – beachtet werden, um unnötigen Aufwand und Verzögerungen zu ersparen.

Aber manchmal braucht man gar nicht zu kündigen: Nämlich dann, wenn man bei dem Anbieter bleiben möchte und dieser die "Mitnahme" des Vertrags an die neue Anschrift ermöglicht.

Unter dem Strich

Mit dem physischen Umzug ist es nicht getan, vor allem behördliche und vertragliche Belange wollen beachtet sein. Hier gelten meist Fristen, bis wann etwas erledigt sein muss.

Tipp:

• Im neuen Wohnumfeld angekommen, sollte man sich bei den Nachbarn vorstellen. Die erweisen sich oft als neugierig und bevor sie sich irgend etwas zusammenreimen und Gerüchte aufkommen, sollte man offensiv für Klarheit sorgen und beispielsweise einen Grund für den Umzug nennen – auch wenn das eigentlich niemanden etwas angeht.